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购房者如何维权,生活中商品房逾期违约金怎么

作者: 法界资讯  发布:2019-05-19

商品房逾期违约金怎么算

延期交房是准业主们最头疼的问题,也是最常见最普遍的一类商品房买卖纠纷。在处理这一类纠纷时,究竟是否构成延期交房?延期交房应该承担怎样的责任?而开发商往往利用准业主们欠缺专业知识的弱点,否认延期或者推脱延期的法律责任。

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由于施工进度原因导致开发商能按期交房,合同约定延期交房违约方每日应支付购房人已付房款万分之三违约金。对于一次性付款业主来说,开发商毫无疑问应该按照已付房款计算违约金。

案例一:防治污染致房延期,商家该不该赔偿?

首先我们来了解一个案例:2010年11月,海南省三亚市的王先生与某房地产公司签了商品房买卖合同,买下某楼盘一套房子,建筑面积159平方米,总价722万多元。合同约定,开发商应在2011年11月底前交房。同时,因台风、雨天或战争等非出卖人的责任造成工期延误的,除双方协商同意解除或变更合同外,出卖人可据实延期。逾期交房在90日内的,按已付房款万分之三标准付违约金。随后,王先生付清全款。2012年1月,开发商发函告知延期交房,延至2012年4月30日。王先生在2012年6月收房,2014年初提起诉讼,要求开发商赔付逾期交房违约金25万多元。开发商辩称,黄先生主张逾期交房违约金不成立,项目施工一直受到不可抗力的天气原因干扰,而因雨水、台风等天气造成的工期延误,开发商按约定免责。法院查明,2010年11月至2011年11月,当地有台风14天、大雨及大雨以上天气为19天、雷阵雨29天。法院认为,开发商超过交房期限151天,但其可依据台风、雨天天气延期交房62天,因此开发商应承担89天逾期交房的违约金。法院一审判决,房地产公司向黄先生支付逾期交房违约金13.9万元。

开发商没有按照约定时间交付房屋,构成违约,应承担违约责任,违约金由已付房款、利率和逾期时间三部分组成。

2014年初,史先生看中了兰州市城关区北面滩和泰馨和园小区内的一套商品房,遂与开发商签订了商品房买卖合同,合同约定,房屋交付日期为2015年5月1日。

这个案例是一个典型的延期交房案例,那么关于延期交房的法律问题有哪些?遇到延期交房法律纠纷我们又该怎么办呢?我们收集了客户的相关提问,邀请到了北京栩锐律师事务所主任律师李晓宁律师为您一一解答:

对于采用银行按揭方式业主来说当初购房时支付了低20%首付款,其余部分由按揭银行支付给开发商,业主自贷款发放之日起开始还款并付息,一般按揭款购房合同签订之日起月内发放问题,按揭方式购房违约金计算基数,确定哪位业主有比较。

2014年年底,史先生致电开发商,工作人员声称将按时交房。可今年清明节前,工作人员告知史先生,由于市政府防治污染措施的影响延误了工期,房子要到6月底才能交付。五一前夕,史先生再次接到开发商的信函告知,还是因为市政府防治污染措施的影响,导致工期延误,要推迟到8月交房。无奈的史先生告诉记者,自己和家人一直租房住,现在,既交房租又缴贷款,这个亏就只能让购房者承担吗?随后,记者带着史先生的疑问采访了该房地产公司。该公司一萧姓负责人接受采访时表示,公司也很无奈,由于受到兰州市政府防治污染措施的制约,施工时间有限,导致工期延长,只能延期交房。至于逾期赔偿问题,该负责人表示,受到外界因素的影响,公司也很无奈,目前暂不考虑赔偿问题,购房者如有赔偿要求可走司法程序。

1、延期交房时间应该如何认定?

买卖双方可以在合同中约定违约金数额,如果未约定的话,开发商逾期交付房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定,延期交房违约金有两个标准:

案例二:逾期89天,商家赔偿13.9万违约金

李晓宁律师:房屋买卖合同中,开发商没有按照合同约定的时间而推迟交房的行为被称之为:延期交房。在延期交房纠纷中,交房的时间的认定至关重要,它关系到延期交房从何时计算的问题。在我们承办的案件中,存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。通常开发商(出卖人)认为房屋的交付使用就是买受人直接的占有房屋,也就是我们通常说的“交钥匙”行为。

一、开发商与购房者签订的商品房买卖合同中约定了延期交房赔偿违约金的标准时,应按合同约定的标准向购房者赔偿延期交房违约金。

2010年11月,海南陵水的黄先生与某房地产公司签了商品房买卖合同,买下陵水清水湾某楼盘一套房子,建筑面积159平方米,总价722万多元。合同约定,开发商应在2011年11月底前交房。同时,因台风、雨天或战争等非出卖人的责任造成工期延误的,除双方协商同意解除或变更合同外,出卖人可据实延期。逾期交房在90日内的,按已付房款万分之三标准付违约金。随后,黄先生付清全款。2012年1月,开发商发函告知延期交房,延至2012年4月30日。黄先生在2012年6月收房,2014年初提起诉讼,要求开发商赔付逾期交房违约金25万多元。开发商辩称,黄先生主张逾期交房违约金不成立,项目施工一直受到不可抗力的天气原因干扰,而因雨水、台风等天气造成的工期延误,开发商按约定免责。法院查明,2010年11月至2011年11月,当地有台风14天、大雨及大雨以上天气为19天、雷阵雨29天。法院认为,开发商超过交房期限151天,但其可依据台风、雨天天气延期交房62天,因此开发商应承担89天逾期交房的违约金。法院一审判决,房地产公司向黄先生支付逾期交房违约金13.9万元。

而买受人则认为,房屋交付的时间是以交付各种房屋产权证书为准。那么到底交房的时间如何确定呢?

1、如果商品房买卖合同约定的延期交房违约金标准过高或过低都可以申请调整,开发商若发现当初设置赔偿标准过高,可与购房者协商调低,参照同样地段、户型面积、楼层房屋的租赁价格调整延期交房违约金的赔偿标准。

主持人:本报记者李升

对此《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定“对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外”。由此可知,当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的,出卖人对房屋的转移占有即“交钥匙”,即为合同约定的房屋交付使用。但如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有,还应办理房屋所有权移转登记的,出卖人就应按约定履行义务。

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